전세계약 사인 전 700원짜리 등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구 위험신호 2026

등기부등본 보는 법을 모르는 상태에서 전세계약에 사인하면, 등기부를 받고도 막지 못하는 사고가 생깁니다. 갑구·을구를 직접 읽을 줄 알면 위험 신호 대부분은 사전에 걸러져요.

이 글의 목차

• 등기부등본 보는 법 시작 — 표제부 점검
• 갑구로 소유자 이력과 분쟁 가능성 확인
• 을구의 근저당과 시세 70% 룰
• 말소사항 포함 옵션으로 옛 흉터까지 보기
• 등기부 외에 추가로 챙길 점검 항목

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다. 본인 확인용이면 열람 700원으로 충분하고, 계약서 첨부·소송 용도라면 발급 1,000원짜리를 받아야 법적 효력이 인정돼요. 부동산에서 떼준 등기부를 그대로 믿기보다는 직접 떼서 갑구·을구를 한 번씩 본인 눈으로 보는 편이 안전합니다.

이 글은 HUG 전세사기예방센터가 공식 안내하는 체크 항목을 5단계로 정리했습니다. 어느 항목에서든 위험 신호가 보이면 그 집은 한 번 더 검토하거나 거르는 게 좋아요. 등기부등본 보는 법을 모른 채 갑구·을구를 그냥 흘려보면, 받고도 사고를 못 막는 경우가 의외로 많기 때문입니다.

등기부등본 보는 법 시작 — 표제부 주소·면적·용도 점검

표제부는 등기부등본 맨 위에 나오는 부분입니다. 건물의 위치·면적·구조·용도가 정리돼 있어요. 등기부등본 보는 법의 시작 단계로, 여기서 챙길 항목은 세 가지입니다.

호수가 미세하게 다른 등기부를 받아두고 사인하는 사고가 의외로 자주 보입니다. 등기부등본 보는 법의 첫 단계는 결국 표시주소 한 줄을 차분히 두 번 읽는 일이에요.

갑구로 소유자 이력과 분쟁 가능성 확인

갑구는 소유권 관련 변동 이력이 정리된 부분입니다. 현재 소유자가 누구이고 그 사람이 이 집을 어떻게 갖게 됐는지가 시간 순서대로 기록돼 있어요.

눈여겨봐야 할 항목은 네 가지입니다.

• 현재 소유자 이름 — 계약 상대인 임대인 본인 명의가 맞는지 확인합니다. 다른 이름이면 위임장·인감증명서를 별도로 받아야 해요.
• 소유권 이전 시기 — 매매로 받은 지 6개월 이내라면 갭투자일 가능성이 있습니다. 매수가 대비 보증금이 너무 큰 구조인지 같이 살펴보세요.
• 압류·가압류 — 갑구에 “압류”, “가압류”, “강제경매개시결정” 같은 표기가 있으면 그 집은 분쟁 중이라 보증금을 돌려받기 어려운 상태입니다.
• 신탁 등기 — “신탁” 표기가 있으면 임대인이 실제 소유자가 아니에요. 신탁회사 동의 없이 체결한 전세계약은 무효로 처리됩니다.

소유자가 1~2년 사이에 두 번 이상 바뀌었다면 한 번 더 점검할 필요가 있어요. 정상적인 매매라면 짧은 기간에 여러 번 손바뀜이 일어나는 일은 드뭅니다. 등기부등본 보는 법에서 갑구는 이 집이 분쟁 중인지를 가늠하는 핵심 단계예요.

을구의 근저당과 시세 70% 룰

을구는 소유권을 제외한 모든 권리가 기록되는 부분입니다. 가장 흔히 보이는 게 근저당권(은행 대출)이고, 그다음으로 전세권·임차권·지상권 등이 나옵니다.

근저당 관련 계산식은 HUG 권고 기준으로 다음과 같이 쓰입니다.

(근저당 채권최고액 + 내가 낼 전세보증금) / 시세 × 100
= 결과가 70% 이하라면 비교적 안전
= 80~90% 구간이면 위험 (HUG 보증보험 가입이 거절될 수 있음)
= 90% 초과면 보증금 회수가 어려운 영역

채권최고액은 실제 대출금이 아니라 그 120% 정도의 한도로 박힙니다. 임대인이 “대출 1억 받았어요”라고 해도 등기부에는 1억 2천만원으로 표시돼요. 시세 대비 비율을 계산할 때는 실제 대출금이 아닌 채권최고액 기준으로 잡는 편이 안전합니다.

그 외에 을구에서 살펴볼 위험 신호는 다음 세 가지입니다.

• 선순위 임차권등기 — 이전에 보증금을 받지 못한 임차인이 남긴 기록입니다. 이 임차권이 살아 있으면 우선변제권은 그 사람이 가져갑니다.
• 전세권 설정 — 다른 사람이 이미 전세권을 박아둔 상태라면 그 사람이 우선이라, 새로 들어가는 임차인에게 자리가 남지 않을 수 있어요.
• 지상권·지역권 — 토지 위 권리라 단독주택·다가구 매물일 때 같이 점검하면 좋습니다.

70% 룰만 지켜도 거를 수 있는 사례가 많아요. 등기부등본 보는 법에서 을구는 시간이 가장 오래 걸리지만, 한 번 익혀두면 사고 가능성을 사전에 줄여주는 단계입니다.

말소사항 포함 옵션으로 옛 흉터까지 보기

대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 뗄 때 “말소사항 포함” 옵션이 따로 있습니다. 기본값은 현재 유효한 권리만 보여주는 모드라, 과거 이력이 빠진 채 깔끔해 보일 수 있어요.

이 단계 체크 포인트는 하나입니다 — 등기부를 뗄 때 “말소사항 포함”을 같이 선택하기.

말소사항까지 포함해서 보면 다음 같은 흐름이 같이 드러납니다.

• 과거에 들어왔다가 보증금을 받지 못해 임차권등기를 박았다가 말소한 사례
• 압류·가압류가 들어왔다가 해제된 이력
• 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀐 흐름

현재 시점에서 깨끗해 보여도, 같은 집에서 임차권등기가 한 번 박힌 적이 있다면 두 번째 사고 가능성도 같이 봐야 합니다. 700원짜리 열람에서도 “말소사항 포함”을 선택할 수 있고 비용은 동일해요.

등기부 외에 추가로 챙길 점검 항목

등기부등본만으로 잡히지 않는 부분이 있습니다. HUG가 안내하는 추가 점검 항목 세 가지를 같이 봐두면 사각지대가 줄어요.

보증보험은 앞 네 단계가 통과된 집에 한해 가입할 수 있습니다. HUG가 가입을 거절하면 그 사실 자체가 위험 신호라, 계약 전에 “이 집이 전세보증보험에 가입 가능한지” 먼저 확인하는 게 가장 빠른 검증 방법이에요.

마무리

전세사기 피해자 통계는 매년 갱신되지만 공통적으로 드러나는 패턴은 비슷합니다. 등기부등본 보는 법을 알고 갑구·을구를 직접 한 번씩 짚어본 임차인은 사고를 사전에 거를 가능성이 훨씬 높아요. 이 글은 정부 전세사기예방센터(HUG)와 대법원 인터넷등기소가 안내하는 항목을 옮긴 정리본이라, 본인 케이스에 따라 추가로 더 봐야 할 부분이 있으면 부동산·법무사에게 한 번 더 확인받는 편이 안전합니다.

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· 공식 자료: HUG 전세사기예방센터 · 대법원 인터넷등기소 · 정부24 건물등기사항증명서