취득세 세율 구간별 정리, 1주택 vs 다주택 차이 시뮬

집 한 채 사는 사람과 두 채 사는 사람이 똑같은 7억짜리 아파트를 사도, 세금은 770만 원과 9,380만 원으로 갈립니다. 11배 차이. 취득세 세율이 무서운 이유고, 2025년 10월 15일부터 서울 25개구가 전부 조정대상지역으로 묶이면서 그 폭이 더 벌어졌습니다.

이 글에서 짚는 6가지:

1. 1주택자 취득세 세율 — 6억·9억 구간이 헷갈리는 이유
2. 다주택자 8%·12% 중과, 조정대상지역 vs 비조정 7배 차이
3. 서울 25개구 + 경기 12곳 조정대상지역 전체 리스트
4. 생애최초·신혼부부·출산 가구 감면 한도 (최대 500만 원)
5. 2026년 신설 혜택, 지방 미분양 50% 감면, 세컨드 홈 완화
6. 위택스 신고·납부 7일 안에 마치는 법

3분이면 본인 케이스가 1.1%인지 13.4%인지 답이 나옵니다.

취득세 세율 한 장 요약 — 1주택 1.1% vs 다주택 13.4%

표준세율 1~3%에 농어촌특별세와 지방교육세가 따라붙으면 실효세율이 잡힙니다. 1주택자라도 전용면적 85㎡를 넘으면 농특세 0.2%가 더 붙고, 다주택자는 농특세·교육세 비율이 한꺼번에 뛰면서 13.4%까지 올라갑니다.

행정안전부 2026년 기준. 농특세는 본세액의 약 10%, 교육세는 표준세율의 일부에서 산출.

💡 잠깐, 이 표만 보고 결정하지 마세요. 본인 집이 조정대상지역인지부터 아래에서 확인 ↓

1주택자 취득세 세율, 가장 헷갈리는 3가지 구간

첫 집 사는 분들이 가장 많이 묻는 게 “6억짜리는 1%인데 6억 5천이면 얼마예요?”입니다. 답은 1.5%. 1%도 3%도 아닙니다.

6억 이하, 표준세율 1%

전용면적 무관, 1주택자라면 본세 1%. 농특세 0%(85㎡ 이하)·0.2%(85㎡ 초과), 교육세 0.1%. 실효세율 1.1~1.3%.

6억 초과 9억 이하, 누진 1~3%

이 구간이 함정. 6억에서 1원만 넘어도 일률 2%가 아니라, (취득가액 × 2/3억 − 3) × 1% 공식으로 누진이 붙습니다.

• 6억 5천만 원 → 1.5%
• 7억 → 1.67%
• 8억 → 2.33%
• 9억 → 3%

9억 초과, 본세 3%

여기는 단순. 본세 3%, 농특세 0.2%·교육세 0.3%. 85㎡ 초과 1주택자가 12억짜리 집을 사면 실효세율 3.5%, 4,200만 원.

다주택자 취득세 세율, 조정대상지역 8% vs 비조정 1.1%, 7배 차이

다주택자 중과는 두 가지 변수에 갈립니다. 몇 채째냐, 그리고 조정대상지역이냐.

같은 2주택자라도 강남 아파트를 사면 8.4%, 부산·대구 비조정지역에서는 1.1%. 7억짜리 집 기준으로 588만 원과 5,880만 원, 10배 차이.

조정대상지역, 서울 25개구 + 경기 12곳

2025년 10월 15일 정부 발표로 서울 자치구 전체 25개가 조정대상지역이 됐습니다. 투기과열지구·토지거래허가구역까지 겹쳐 3중 규제 상태.

서울: 종로·중구·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포·양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악·서초·강남·송파·강동 (전 자치구)

경기 12곳: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남

조정대상지역 최신 현황은 국토교통부 안내 페이지에서 바로 확인됩니다. 지정·해제는 수개월 단위로 바뀌니 매수 직전 한 번 더 보는 게 안전합니다.

생애최초·신혼부부·출산 가구 취득세 세율 감면

첫 집을 사거나 아이를 낳은 가구는 취득세 세율을 깎아주는 별도 트랙이 있습니다. 한도와 조건이 제각각이라 표로 보는 게 빠릅니다.

생애최초 감면은 소득 제한이 폐지돼 고소득자도 받습니다. 출산·양육 감면은 한도가 가장 크고 생애최초와 별도로 적용됩니다. 신혼부부가 첫 집을 사면서 같은 해 출산까지 했다면 두 트랙 모두 신청할 여지가 있다는 얘기입니다.

📌 여기서 다시 위로 돌아가세요, 본인이 1주택 1.1%인지 다주택 13.4%인지 먼저 확정한 다음 이 감면이 의미가 있는지 따져야 합니다.

2026년 신설, 지방 미분양 50% 감면, 세컨드 홈 완화

2026년 1월 1일부터 굴러가는 신설 혜택 3가지.

① 인구감소지역 세컨드 홈 기준 상향

수도권 1주택자가 인구감소지역에 두 번째 집을 사도 다주택자로 보지 않는 특례. 기존 공시가 4억·취득가 3억 이하에서 공시가 9억·취득가 12억 이하로 대폭 올라갔습니다. 강원·충북·전남 등 89개 시군의 별장·세컨드 홈 수요를 겨냥한 정책입니다.

② 지방 준공 후 미분양 주택 50% 감면

전용면적 85㎡ 이하·취득가 6억 이하 지방 미분양 주택은 취득세 50% 감면에 다주택 중과까지 빠집니다. 대구·울산·창원 등 미분양이 쌓인 지역을 풀어주려는 카드입니다.

③ 신혼부부·청년 생애최초 감면 2년 연장

2025년 말 일몰 예정이던 200만 원 한도 100% 감면이 2027년 말까지 늘어났습니다. 개정 내역은 정책브리핑 보도자료에서 자세히 확인됩니다.

취득세 세율 실전 계산, 강남 9억 vs 인천 5억

실제 매수 케이스 두 개를 굴려보면 감이 옵니다.

케이스 A — 강남 9억, 85㎡ 이하
– 1주택자: 9억 × 3% = 2,700만 원 + 교육세 270만 원 = 2,970만 원
– 2주택자: 9억 × 8% = 7,200만 원 + 교육세 360만 원 = 7,560만 원
– 차이: 4,590만 원

케이스 B — 인천 5억, 85㎡ 초과 (비조정지역)
– 1주택자: 5억 × 1% = 500만 원 + 농특세 50만 원 + 교육세 25만 원 = 575만 원
– 2주택자: 5억 × 1% = 500만 원 + 농특세·교육세 = 575만 원 (조정 X라 중과 없음)
– 차이: 0원

비조정지역 2주택자는 1주택과 똑같은 1.1%만 냅니다. “몇 채”보다 “어디”가 먼저 따라오는 셈입니다. 양도 시 다주택 중과 룰까지 같이 보려면 다주택자 양도세 중과 2026 가이드를 같이 보면 취득과 양도가 한 흐름으로 잡힙니다.

위택스에서 취득세 신고·납부 7일 안에 끝내기

취득세는 잔금일로부터 60일 이내 신고·납부가 원칙. 늦으면 가산세 20%에 일일 이자가 따라붙습니다. 위택스(wetax.go.kr)에서 비대면으로 마칩니다.

1. 위택스 접속 → 공동인증서 로그인
2. 신고하기 → 취득세(부동산) 메뉴
3. 매매계약서·등기 정보 입력 (PDF 업로드)
4. 시스템이 본세·농특세·교육세 자동 계산
5. 가상계좌 또는 카드 결제로 납부
6. 납부확인서 PDF 출력 → 등기 신청 시 첨부

부가 세금이 어떻게 붙는지 더 보고 싶다면 부가세 2026 정리도 같이 보면 도움이 됩니다.

마무리, 본인 케이스 1.1%인지 13.4%인지 5분 안에 답 내기

지금까지 본 내용을 짧게 다시 보면:

• 1주택자: 6억까지 1.1%, 9억까지 누진, 9억 초과 3.3~3.5%
• 다주택자: 조정대상지역이면 8.4~13.4%, 비조정이면 1.1%
• 감면: 생애최초 200만(인구감소 300만) / 출산·양육 500만 / 두 트랙 별도
• 2026 신설: 인구감소지역 세컨드 홈, 지방 미분양 50% 감면

A 타입, 첫 집 매수자: 생애최초 감면 200만 원부터 챙기시면 됩니다. 위택스 신고할 때 같이 신청도 가능합니다.

B 타입, 다주택 매수 검토자: 조정대상지역인지부터 보세요. 같은 2주택이라도 7배 차이라 비조정지역 매물 비교가 우선입니다.

본인 케이스가 헷갈리면 댓글로 “○억, ○주택, ○○지역” 형식으로 남겨주세요. 24시간 안에 답글 드립니다. 이 글이 도움됐다면 가장 큰 피드백은 친구에게 공유해주는 거예요.