다주택자 양도세 중과와 5월 9일 한시 면제 마감 정리

같은 집을 5월 9일에 팔면 1억 5,600만 원, 5월 10일에 팔면 2억 5,500만 원. 이 9,900만 원 차이는 어디서 왔을까. 다주택자 양도세 중과 유예가 4년 만에 끝나는 단 한 번의 분기점이 12일 앞이다. 정부는 4월 9일 마지막 보완책을 내놨다. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청만 해두면 9월(또는 11월)까지 양도해도 중과를 피할 수 있다. 이 글에서 5/9 전과 후의 세금 차이, 토지거래허가 보완책 활용법, 그리고 5/10 이후에도 살아남는 5가지 예외를 정리했다.

5월 9일에 정확히 무엇이 끝나는가

2022년 5월 10일부터 한시적으로 시행된 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 자정을 기점으로 종료된다. 유예 기간 동안에는 1세대 2주택 이상자가 조정대상지역에서 보유기간 2년 이상의 주택을 양도해도 기본세율(6~45% 누진)만 적용받았다. 5월 10일부터는 같은 조건의 양도에 대해 기본세율에 20%p 또는 30%p가 가산된 중과세율이 다시 살아난다.

여기서 헷갈리지 말아야 할 포인트는 “양도일”의 정의다. 양도일은 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날이다. 즉 5월 9일에 매매계약을 체결해도 잔금이 6월에 들어오면 양도일은 6월이 되어 중과가 적용된다. 4월 말 매매계약 체결자는 잔금일과 등기일을 5월 9일까지 당겨야 유예 혜택을 본다.

5월 10일부터 적용되는 중과세율 한눈에

여기에 개인지방소득세 10%가 별도로 부과된다. 최고 구간을 단순 계산하면 국세 75% + 지방세 7.5% = 양도차익의 82.5%가 세금으로 빠져나가는 셈이다. 양도차익 5억이면 세금만 4억이 넘는 시나리오다.

특히 자주 놓치는 항목이 단기세율 비교 룰이다. 2026년 1월에 매수해 2026년 5월에 파는 다주택자라면 1년 미만 단기세율 70%와 중과세율 중 더 큰 세액을 내야 한다. 단기 + 중과의 이중 충격을 받는 구간이 존재한다는 의미다. 양도 후 신용카드 사용으로 다음해 종합소득세 부담을 조금이라도 줄이고 싶다면 신용카드 소득공제 황금비율 25%의 법칙을 함께 살펴보자.

단 하나의 보완책: 5월 9일까지 토지거래허가 신청

정부는 4월 9일 다주택 양도세 중과유예 종료 보완방안을 발표했다. 핵심은 한 줄이다. 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청만 하면 중과 배제 대상에 포함시킨다.

이 보완책이 나온 이유는 토지거래허가 심사가 약 15영업일 걸리기 때문이다. 4월 중순 이후 신청한 사람은 5월 9일 전에 허가를 받기가 사실상 불가능했다. 그래서 정부는 “허가”가 아니라 “신청”을 컷오프 기준으로 풀어줬다.

보완책의 양도 기한은 지역에 따라 다르게 설계됐다. 이 표를 헷갈리면 9,900만 원이 날아간다.

놓치기 쉬운 포인트 ↓ 강남 3구·용산은 5/9까지 신청 후 4개월 안에 잔금까지 끝나야 한다. 신규 지정 지역은 6개월이 주어진다. 이 차이를 모르고 9.9를 넘기면 그 자체로 중과 적용이다.

「소득세법 시행령」과 「부동산거래신고법 시행령」 개정안은 4월 중 입법예고를 거쳐 같은 달 안에 공포·시행될 예정이다. 4/27 기준으로 시행이 임박했다.

양도차익별 세금 시뮬레이션 (3억·5억·10억)

서울 강남구 보유 2주택자가 보유 5년 차 주택을 양도한다고 가정하자. 장기보유특별공제(15%)와 기본공제(250만 원)는 단순화를 위해 동일 적용했다. 실제 세액은 보유기간·취득가·필요경비에 따라 달라진다.

3주택 이상이면 +30%p가 가산되어 차액은 위 표의 약 1.5배로 커진다. 양도차익 10억의 3주택자는 5/9 전후로 세금만 3억 원 넘게 차이 난다.

정확한 본인 세액은 국세청 홈택스의 “양도소득세 모의계산”으로 확인하자. 위 시뮬은 누진세 구간 평균값에 기반한 추정치다.

의사결정 플로차트, 우리 집은 어떻게?

다음 4가지 질문에 순서대로 답하면 본인 케이스에 맞는 액션이 정해진다.

1. 보유 주택 수가 2채 이상인가? → 아니오라면 이 글의 영향 없음.
2. 양도하려는 주택이 조정대상지역(강남·서초·송파·용산·신규 지정 지역)인가? → 아니오라면 5/10 이후에도 기본세율.
3. 5월 9일까지 잔금·등기까지 마칠 수 있는가? → 가능하면 유예 적용. 불가능하면 4번으로.
4. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청할 수 있는가? → 신청 가능 시 4개월(또는 6개월) 안에 잔금. 불가능하면 5/10 이후 중과 또는 예외 케이스 검토.

이 플로차트가 명확해 보여도 실제로는 매수자가 4개월/6개월 안에 잔금을 마련할 수 있느냐, 전세를 끼고 있는지, 가족 합산 주택수에 변동이 있는지 등 변수가 더 많다. 결정을 한 번에 내릴 수 없다면 세무사 상담을 권한다. 갈아타기를 함께 고민 중이라면 2026 주담대 금리 완전가이드에서 변동·고정 선택과 갈아타기 타이밍을 정리해놨다.

5월 10일 이후에도 중과 안 받는 5가지 예외

유예 종료 후에도 다음 5가지에 해당하면 중과세율을 피할 수 있다.

1. 일시적 2주택

신규 주택 취득 후 종전 주택을 일정 기간 안에 양도하면 1주택자로 보고 비과세까지 가능하다. 조정→조정 이동은 2년 이내, 그 외는 3년 이내 양도가 원칙이다.

2. 상속주택 (5년 룰)

상속개시일로부터 5년 이내 양도하면 비과세는 아니어도 중과세율은 배제된다. 형제자매 공동상속의 경우 지분 큰 자가 1주택으로 인정받는다.

3. 농어촌주택 (조특법 §99)

수도권·조정대상지역·도시지역을 제외한 읍·면 또는 인구 20만 이하 시 지역의 3억 원 이하(한옥 4억) 주택은 주택수 계산에서 빠진다. 시골에 부모님 명의 집이 있다고 무조건 다주택이 되는 건 아니라는 의미다.

4. 장기임대주택 등록분

의무임대기간(8년 또는 10년)을 충족한 등록 임대주택은 양도 시 중과 배제된다. 단 2020년 7·10 대책 이후 신규 등록은 혜택 축소된 부분이 있어 등록 시점 확인이 필수다.

5. 보유 2년 미만 단기양도

역설적이지만 보유 1년 미만(70%) 또는 1~2년(60%) 단기세율이 적용되면 중과세율은 미적용된다. 다만 단기세율 자체가 무겁기 때문에 절세가 아니라 “다른 종류의 무거움”으로 갈아타는 것에 가깝다.

💡 다주택 → 1주택자로 정리한 뒤 청약 시장 진입을 노린다면 2026년 청약 제도 변화를 반드시 봐야 한다. 신생아 특공·부부 중복청약·금리 3.1% 등 큰 폭의 개편이 있었다 — 2026 청약 제도 5대 변경에서 정리.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 5월 9일에 매매계약 체결하고 잔금은 6월에 받으면?
양도일은 잔금일이라 6월 양도가 되어 중과가 적용된다. 토지거래허가 보완책 대상이 아니라면 잔금까지 5/9 안에 끝내야 한다.

Q2. 토지거래허가 신청만 하고 허가가 안 나오면 어떻게 되나?
신청 자체가 컷오프 기준이라 허가 결과와 무관하게 중과 배제 대상이다. 단, 양도 기한(4개월 또는 6개월) 내에 매도하지 못하면 사후적으로 중과가 적용된다.

Q3. 일시적 2주택 3년 룰은 5/9 후에도 그대로 유효한가?
그대로 유효하다. 일시적 2주택 특례는 양도세 중과 유예와 별개의 제도다.

Q4. 4월 중 입법예고가 끝났는지?
정부는 4월 중 공포·시행 예정이라 밝혔다. 4월 27일 기준으로 시행이 임박했으며, 자세한 일정은 기획재정부와 국토교통부 보도자료에서 확인할 수 있다.

Q5. 5/10 이후에 매수 후 1년 안에 매도하면 단기세율?
1년 미만 70%, 1~2년 60% 단일세율이 적용된다. 중과세와 비교해 둘 중 큰 세액을 낸다.

핵심 3줄 정리

1. 2026년 5월 9일 자정에 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되며, 5/10부터는 조정대상지역 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용된다.
2. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 강남 3구·용산은 9.9까지, 신규 조정대상지역은 11.9까지 양도해도 중과 배제다. 단 양도일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날이다.
3. 5/10 이후에도 일시적 2주택, 상속주택(5년), 농어촌주택, 장기임대, 단기양도는 중과 예외 또는 별도 룰로 처리된다.

양도차익 5억 기준 세금 차이 9,900만 원은 인생에서 한 번 마주칠 분기점이다. 본인 케이스가 보완책 대상인지, 토지거래허가 신청이 가능한지, 이번 주 안에 점검해야 한다. 결정 전에 국세청 홈택스 모의계산과 세무사 상담은 반드시 거치자.

매도 후 자금 운용 단계에 들어가면 ISA 계좌의 비과세 한도부터 챙기는 것이 절세 다음 수순이다. ISA 계좌 2026 절세 한도·서민형 조건에 가입 자격과 한도를 정리했고, 60대에 가까운 다주택자라면 국민연금 수령나이·예상수령액을 함께 점검해 자산 인출 순서를 설계하자.

관련 자료
– 기획재정부 보도자료: 다주택 양도세 중과유예 종료 보완방안 (2026.4.9)
– 국세청 양도소득세 모의계산: 홈택스 → 모의계산 → 양도소득세
– 국토교통부: 「소득세법 시행령」「부동산거래신고법 시행령」 개정안 입법예고