압구정 또 1년 묶였다 — 토지거래허가구역 2026년 5월 강남·재건축 14단지 연장 정리

서울시 보도자료 두 건이랑 서울부동산정보광장 지정현황 페이지를 직접 띄워놓고 한 줄씩 맞춰봤어요. 토지거래허가구역은 2026년 4~5월에 또 1년 연장됐고, 압구정·여의도·목동·성수 네 곳에 강남·송파 재건축 14개 단지까지 묶였습니다. 2025년 2월에 잠실·삼성·대치·청담을 풀었다가 한 달 만에 다시 묶은 학습효과가 이번 결정에 그대로 박혔어요. 풀어주려다 거래 폭발한 기억 때문에 핵심 강남권은 당분간 못 푸는 분위기예요.

2026년 5월 토지거래허가구역 지도 — 어디가 또 묶였나

서울시는 4월 3일 제5차 도시계획위원회에서 압구정·여의도·목동·성수 4.6㎢를 1년 더 묶었고, 5월 6일 제7차 도계위에서는 강남·서초 자연녹지 26.69㎢와 강남·송파 재건축 14단지(1.43㎢)를 추가로 연장했어요. 같은 자리에서 모아타운 10곳과 신속통합기획 후보지도 새로 토허구역으로 지정됐습니다. 표로 한 번에 보면 이렇게 갈려요.

만료일이 1년 단위로 다 따로 놉니다. 압구정이 가장 먼저(2027-04-26) 풀릴 후보고, 모아타운만 2031년까지 5년을 묶어놨어요. 모아타운은 정비사업 호재로 지분 쪼개기·투기 들어오는 걸 막으려고 기간을 길게 잡은 거예요. 같은 토지거래허가구역이라도 성격이 다르다고 보면 됩니다.

면적 기준 — 내 매물이 토지거래허가 대상일까

토지거래허가구역 안이라고 모든 거래에 허가가 붙는 건 아닙니다. 국토교통부 시행령은 용도지역별로 면적 기준을 두는데, 이 면적을 넘어야 허가 대상이에요. 다만 강남 3구·용산 일부는 시행령 면적의 10% 수준까지 강화 적용하는 지구가 있어서, 18㎡짜리 원룸 한 칸도 허가 받아야 하는 경우가 생깁니다.

• 주거지역: 18㎡ 초과 (강화 적용 지구는 6㎡ 초과)
• 상업지역: 20㎡ 초과 (강화 적용 지구는 15㎡ 초과)
• 공업지역: 66㎡ 초과
• 자연녹지지역: 100㎡ 초과

아파트 한 채 사면 대지지분이 보통 20~40㎡쯤 잡히니까 압구정·여의도 같은 곳에서 사는 거의 모든 아파트 거래는 사실상 허가 대상이에요. 토지e음이나 서울부동산정보광장 지정현황 페이지에 지번 넣고 조회하면 본인 매물이 들어가는지 바로 보입니다.

실거주 2년 의무 — 갭투자가 원천 차단되는 구조

토지거래허가구역 안에서 주거용 부동산을 사면 잔금일부터 곧장 들어가서 2년 실거주를 채워야 합니다. 전세 끼고 사는 갭투자는 아예 막혀요. 상가·사무실은 본인이 직접 영업해야 하고, 토지는 신고한 이용 목적대로 써야 합니다. 자식 명의로 사서 부모가 들어가 사는 식의 우회도 매수 신청 단계에서 거래 목적 심사로 걸러져요.

2년 의무가 왜 핵심이냐면, 압구정 재건축 단지 시세가 평균 40~50억대인데 갭투자가 막히면 실수요자 풀이 좁아져서 단기 가격 상승이 둔화돼요. 서울시도 이걸 알면서 또 1년 연장한 거고요. 2024~2025년 잠삼대청 해제 직후 한 달 거래 폭발과 호가 급등을 한 번 겪었으니까, 풀어주는 카드는 당분간 안 꺼냅니다.

위반하면 어떻게 되나 — 징역 2년 + 공시지가 30% 벌금

토지거래허가구역에서 가장 자주 물어보는 대목이에요. 처벌은 두 갈래로 갈리는데, 무허가 거래·허위 신고는 형사처벌이고 허가 받고도 목적 외로 쓰면 행정 이행강제금이 매년 붙습니다. 표로 옮기면 이래요.

형사처벌 쪽이 더 무거워 보이지만, 실제로는 행정 이행강제금이 훨씬 자주 떨어져요. 갭투자로 사놓고 본인 안 들어가서 걸리는 케이스가 많거든요. 매년 1억씩 2년이면 2억이 그대로 빠져나가니까, 차라리 실거주 의무 2년 채우고 파는 게 낫습니다. 위반 의도가 없었다고 항변해도 면적·기간이 정량 기준이라 빠져나갈 길이 거의 없어요.

2025년과 2026년 — 뭐가 달라졌고 왜 차등화됐나

2025-02 잠삼대청 해제 사태와 이번 2026-05 의결을 나란히 놓고 보면 서울시 스탠스가 확연히 갈렸어요.

• 2025-02-12: 잠실·삼성·대치·청담 291개 동 토허제 5년 만에 해제 → 한 달 만에 거래·호가 폭등으로 재지정
• 2025-09-17: 강남 3구·용산구 일대를 2026-12-31까지 1년 3개월 이례적 장기 연장
• 2026-04-03: 압구정·여의도·목동·성수 4.6㎢ 1년 추가 연장 의결
• 2026-05-06: 강남·서초 자연녹지 + 강남·송파 재건축 14단지 1년 연장 + 모아타운 10곳·신통기획 후보지 신규 지정

눈에 띄는 건 마포·성동(성수동 일부 제외)이 이번에 빠졌다는 점이에요. 작년까지만 해도 마포·성동을 다 묶어뒀는데, 이번엔 강남 3구·용산·양천(목동)·영등포(여의도)·성동 성수만 남기고 나머지는 풀었습니다. 규제가 일률에서 차등으로 바뀌는 신호라고 읽는 시각이 많아요. 정비사업·재건축 호재가 살아있는 곳만 콕 집어서 묶고, 나머지는 시장 자율에 맡기는 방향입니다.

매수 전 자가 점검 항목

토지거래허가구역에서 거래를 검토 중이라면 계약 전에 아래 항목을 한 번 짚고 가는 게 안전해요. 신고 시점이 늦으면 무허가 거래로 분류돼서 형사처벌까지 갑니다.

• 지번 입력해서 서울부동산정보광장에 토허구역으로 잡히는지 조회
• 매물 대지지분이 18㎡(주거 강화 지구 6㎡)를 넘는지 등기부 확인
• 잔금일부터 2년 실거주 가능한 일정인지 점검 (전세 세입자 있으면 명도 일정 포함)
• 계약 체결 후 60일 안에 관할 구청에 토지거래허가 신청
• 잔금 처리 전 허가증 받아둘 것 (허가 없이 잔금 치면 무허가)

등기·권리 점검은 토허구역이 아니어도 필수예요. 등기부에서 위험 신호를 어떻게 읽는지는 따로 정리한 전세계약 사인 전 700원짜리 등기부등본 보는 법이랑 말소기준권리 안 봤다가 생긴 등기부 권리분석 사고 글을 같이 보면 도움이 됩니다. 분양권·입주권으로 토허구역 우회가 가능한지 궁금하면 분양권 입주권 차이 글도 같이 짚어둘 만해요.

여기서 짚은 만료일 표·면적 기준·위반 처벌·차등화 신호 네 가지는 2026년 5월 기준이고, 강남·송파 재건축 14단지가 2027-06-22에 어떻게 풀릴지는 그 시점 도계위 결정을 봐야 합니다. 그쯤 다시 한 번 갱신해서 올려둘게요.